Покупка квартиры по наследству: как избежать обмана и уловок мошенников

Текущее состояние рынка недвижимости показывает, что покупка квартиры по наследству чревата рисками для будущего собственника. Злоумышленники используют разные схемы, итогом которых является потеря не только жилья, но и потраченных за него денег.

В мошеннической комбинации могут быть задействованы посредством сговора сразу несколько лиц. Поэтому предстоящую сделку нужно тщательно готовить. Недвижимость проверяется в части обременений, принадлежности. Непременно предварительно заказывается выписка из ЕГРН, справка из ЖЭКа о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Данный материал даст представление об основных приемах, находящихся в распоряжении мошенников. Дополнительные нюансы имеет именно оформленное наследство. В самом конце приводится ряд рекомендаций, которые помогут не стать жертвой квартирного обмана.

Стоит или нет приобретать наследственное имущество

Покупатель принимает для себя решение по недвижимости самостоятельно в зависимости от характеристик, стоимости квартиры. Существуют и риски, о которых не нужно забывать.

Прежде всего, необходимо убедиться, что на квартиру оформлено свидетельство о наследстве и новые права на нее зарегистрированы через Росреестр. Кстати, когда наследников несколько, встает вопрос о приобретении лишь доли в квартире. Далеко не все решаются на такой шаг.

Когда продаваемая жилплощадь была объектом наследства по завещанию, нельзя гарантировать того, что оно не будет отменено. При таком варианте сделка с недвижимостью с большой вероятностью впоследствии признается недействительной.

Поэтому наследственные квартиры имеют на вторичном рынке особый статус. И для того, чтобы себя обезопасить целесообразно принять меры предосторожности. Тогда прогнозируются сценарии дальнейшего развития событий.

Риски при покупке квартиры, полученной в наследство

Законодательство говорит о том, что наследование имущества происходит в рамках двух механизмов: в силу закона или завещания. От того, на каких условиях досталось имущество, во многом зависит комплекс мер предосторожности для покупателя.

Главным образом риски обусловлены появлением новых наследников, ошибками в документах, различными уловками, изобретаемыми мошенниками. Вот краткое описание возможных проблемных моментов.

Наследник получил недвижимость по закону

Потенциально имеется несколько ситуаций, заслуживающих пристального внимания. Допустим, не все наследники одной очереди сразу обратились к нотариусу за вступлением в свои права. При этом продавцом является только один из граждан. В этом случае для подстраховки необходимо выявлять других родственников.

Существуют еще наследники, получающие собственность умершего по праву представления. Они также по закону вправе претендовать на продаваемую квартиру.

Проблема в том, что даже нотариус не всегда имеет представление о составе ближайшего окружения умершего человека. Направленные им запросы в архивы, паспортные столы, ЗАГСы, не имеют эффекта.

Квартира досталась по завещанию

Выше уже описывалась ситуация с недействительностью письменного волеизъявления наследодателя. Существуют и другие предостережения, заставляющие покупателя квартиры быть начеку.

Так, не нужно забывать о праве на обязательную долю в наследстве. Им наделены нетрудоспособные ближайшие родственники наследодателя, его иждивенцы.

Часть имущества таким лицам, полагается вне зависимости от того, упомянуты ли они в завещании. В случае мошенничества законные приемники заявляют свои права на спорную недвижимость со значительным опозданием.

Условиями волеизъявления может быть предусмотрен завещательный отказ. К примеру, наследник должен обеспечить проживание в квартире обозначенным в завещании лицам. При ее продаже такое условие сохраняются.

Наконец, возможна и такая ситуация. Наследодатель составил завещание, но до него до поры до времени никто не знает. После смерти происходит распределение имущества по закону, однако затем появляется приемник и заявляет свои права. Такой субъект, запросто отсудить квартиру у покупателя.

Перед совершением сделки нужно установить все детали наследования. Формой защиты от возможного предъявленного иска будет справка об отсутствии завещания. Ее может выдать официально нотариус, курировавший наследственное дело.

Возможные мошеннические схемы и уловки аферистов

Приемы обмана, манипуляций периодически совершенствуются мошенниками. Есть те, которые уже существуют много лет, и описаны в прессе, на телевидении. К сожалению, еще попадаются доверчивые граждане, обмануть которых не составляет особого труда.

Вот лишь несколько иллюстраций, показывающих, как действуют дельцы на рынке недвижимости. Противостоять их натиску бывает тяжело, но существуют эффективные способы защиты.

Тайный жилец

Заключая сделку по продаже квартиры, авантюристы не указывают в договоре сведения о тех лицах, которые имеют право проживать на жилплощади. В результате, покупатель недвижимости, ранее доставшейся по наследству, получает дополнительные трудности.

В первую очередь, возникают проблемы с выселением, снятием с регистрационного учета нежелательного гражданина. Кроме этого, незначительно возрастает бремя по коммунальным платежам.

Есть один простой метод борьбы с рассматриваемой схемой. Перед подписанием договора нужно взять справку из ЖЭКа, управляющей компании о составе лиц, зарегистрированных в квартире. Подойдет и выписка из домовой книги.

Сделка по доверенности

Распространенным приемом является отчуждение жилой недвижимости не собственником, а его представителем. Действует он на основании доверенности. И здесь нужно обратить внимание на несколько важных деталей.

Поскольку предметом соглашения является квартира, доверенность должна быть нотариальной. При этом обязательно воочию увидеть оригинал документа. Ведь злоумышленники могут сделать так копию, что она будет напоминать оригинал, выданный нотариусом.

Далее детально обращается внимание на перечень полномочий. И это основной момент. Когда в полной мере не были оговорены права представителя, вероятны такие последствия.

По ст. 183 ГК РФ ответственность за совершение сделки без полномочий или с их превышением возлагается на представителя. В мошеннической схеме он делит полученные деньги с собственником квартиры и исчезает. В результате обманутому покупателю крайне трудно восстановить справедливость.

Вдруг откуда ни возьмись

Злоупотреблять своими правами могут недобросовестные наследники, входящие в одну очередь. Вот типичный пример.

Два гражданина, допустим, дети от разных браков, вступили между собой в сговор. Один из них получил в наследство квартиру и продал ее. Другой же наследник позднее обратился в суд о восстановлении сроков для вступления в свои права.

В результате операцию по купле-продаже суд объявляет недействительной. Деньги наследники делят пополам, быстро тратят, и возвратить их, зная работу приставов, затруднительно.

Черные риелторы

По законодательству завещать свое имущество можно любому человеку, необязательно входящему в круг родственников владельца собственности. Этим зачастую пользуются злоумышленники. Смысл их действий предельно прост.

Вначале они заставляют оформить завещание на квартиру в свою пользу. В качестве убеждения используется обещание денежного вознаграждения или пожизненного содержания. В основном в группу риска попадают пожилые люди и граждане, злоупотребляющие алкоголем, либо наркотиками.

Преступники способствуют ускорению наступления смерти наследодателя. Причем действуют они так, что внешне незаметно признаков проявления насилия – алкоголь, наркотики.

Дальше все предсказуемо. Доставшаяся мошенникам квартира продается, однако другие наследники умершего ставят завещание под сомнение. В результате сделка по отчуждению недвижимости признается недействительной. Здесь также маловероятно, что потерпевший получит от аферистов назад свои деньги.

Когда суды на стороне покупателя

Неудивительно, что если продается квартира, приобретенная по наследству, у иных изначальных претендентов на имущество возникает желание вернуть недвижимость в свою пользу. Поэтому встречаются различные уловки, законные и не очень.

Между тем, суды часто встают на сторону покупателей, надлежащим образом исполнивших свои обязательства по договору. На этот счет имеются разъяснения от Верховного Суда РФ.

Добросовестные приобретатели, кто они

Нормы ГК РФ, касающиеся права собственности, содержат термин «добросовестный покупатель». Согласно ст. 302 имущество может быть истребовано у такого физического или юридического лица в том случае, когда было изначально известно о том, что продавец не имел право отчуждать его или собственность выбыла из распоряжения владельца помимо его воли.

Пленумы Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 38 совместного Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. отметили:

«Покупатель приобретает статус добросовестного, в том случае, когда докажет, что не знал о неправомерности сделки. Она должна отвечать всем признакам действительности. Кстати, имеет значение – были ли установлены предварительно полномочия продавца.»

Применительно к недвижимости ключевую роль играют данные из ЕГРН. Когда суд выяснит, что у продавца не было полномочий отчуждать квартиру или она является предметом судебного спора, вторая сторона не получает статус добросовестного приобретателя.

Если объявился новый наследник

Речь идет о такой ситуации. Предположим, гражданин упустил сроки обращения к нотариусу, однако суд восстановил ему время для вступления в права.

На этот момент квартира, являющаяся предметом наследования, уже продана. Как поступить в такой ситуации подсказал Верховный Суд РФ. В пункте 42 Постановления Пленума № 9 от 29.05.2012 г. № 12 указано, что опоздавший наследник вправе рассчитывать лишь на денежную компенсацию.

Она определяется исходя из рыночных цен, действовавших на момент открытия наследства. При этом деньги платит не покупатель, а продавец квартиры.

Какие меры стоит предпринять покупателям

Универсальные советы, которые помогут избежать неприятностей, обозначить тяжело. Ведь все зависит от конкретной ситуации и согласованных условий предстоящей сделки.

Впрочем, на некоторые моменты все же стоит обратить внимание. Если это сделать, можно сильнее подстраховаться от обмана, со стороны злоумышленников.

Совершение сделки с учетом десятилетнего срока

Чем дольше квартира находится в распоряжении наследника, тем меньше вероятность того, что договор на продажу будет оспорен. В идеале жилье должно принадлежать продавцу 10 и более лет.

Связано это с тем, что согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Однако в любом случае обращение в суд должно иметь место не позднее 10 лет с того момента, когда лицо узнало о нарушении прав.

В практике встречались случаи, когда другой наследник не оспаривал сделку по продаже квартиры в течение 6 -7 лет. К примеру, гражданин отбывал наказание в местах лишения свободы.

Анализ чистоты объекта: изучаем документы

Разумеется, необходимо досконально проработать имеющуюся информацию по квартире. В первую очередь проверяется свидетельство о праве на наследство. Внимание уделяется кругу лиц, обозначенному в нем.

Дальше объектом проверки будет выписка из ЕГРН. Из нее видны не только текущий собственник, но и наличие залогов или арестов по недвижимости. Их существование значительно осложнит заключение договора.

Желательно изучить кадастровый и технический паспорта на квартиру. Вполне возможно, что наследником сделана перепланировка, не отраженная в документах.

Только реальная цена

Рекомендуется подбирать вариант недвижимости с объективной рыночной стоимостью. Заниженная цена, становится одной из причин поставить совершенную операцию под сомнение в суде.

Чтобы узнать положение дел на рынке обращаются к риелторам. В ряде ситуаций пригодится письменное заключение специалистов о реальной цене квартиры. Его допустимо использовать в качестве доказательства в суде.

Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость объекта недвижимости. Это делается для уменьшения НДФЛ от продажи. Таких схем желательно избегать.

Ведь при возможном признании сделки купли-продажи недействительной, новый владелец жилья в качестве реституции получит именно сумму, прописанную в договоре. Налицо явный убыток.

О сроках давности

Существует еще один потенциальная проблема для покупателя квартиры. И связана она все с той же исковой давностью.

Прописанные в законодательстве стандартные три года отсчитываются с того момента, когда остальным наследникам стало известно об ущемлении их прав.

Это может произойти спустя много лет после кончины наследодателя по объективным обстоятельствам.

Некоторые из уважительных причин:

• проживание в другой стране;
• отбывание наказания в местах лишения свободы;
• отсутствие связи с близкими родственниками вследствие переезда в другой город или страну;
• подтверждение факта родственных отношений по суду спустя годы.

В иске о восстановлении срока для принятия наследства все факторы детально описываются со ссылкой на представленные доказательства. Суд им дает оценку при вынесении окончательного решения.

Даже если срок исковой давности упущен, судья все равно обязуется принять дело к своему рассмотрению. И когда вторая сторона не укажет на пропуск времени, дело будет рассмотрено по существу выдвигаемых требований.

Заключительные рекомендации

Итогом данного материала станут советы адвоката, которые помогут избежать имущественных и финансовых потерь. Они пригодятся как на стадии подготовки сделки, так и в процессе подписания, оформления прав.

Список состоит из 5 пунктов. Каждый из них основан на профессиональном опыте и реальными историями от знакомых, ранее сталкивающихся с приобретением наследственной квартиры.

Полезные советы:

1. Должно присутствовать документальное подтверждение того, что именно наследник выступает не только как продавец, но и реальный собственник квартиры.
2. В случае участия в продаже представителя,  в доверенности обычно указывается, на каких основаниях квартира принадлежит собственнику. Отсутствие данных сведений дает повод для сомнений в правомерности сделки.
3. Нужно достоверно убедиться, что в квартире не имеют места постоянной или временной регистрации другие лица. Иначе потом возникают дополнительные проблемы с их выпиской и/или выселением.
4. Необходимо сверить экспликацию техпаспорта и контуры квартиры на данный момент. Ведь если есть несанкционированная перепланировка, скорее всего ее придется узаконивать новому собственнику.
5. Лучше настаивать на нотариальном оформлении договора. При таком варианте нотариус дополнительно проверит объект недвижимости. Идеальной кандидатурой станет именно специалист, который курировал наследственное дело.

Цена вопроса о покупке современного жилья, да еще и в хорошем состоянии, составляет несколько миллионов рублей. Поэтому должны быть учтены, продуманы даже самые незначительные детали.

Предложенная публикация поможет принять правильное решение с позиции закона. Конечным итогом становится благополучное решение жилищной проблемы.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник advokat-msk24.ru.